【MyGoNews方暮晨/綜合報導(dǎo)】近年來不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)陸續(xù)推出海外不動產(chǎn)銷售廣告及投資說明會等向民眾推銷海外置產(chǎn)，內(nèi)政部為保障消費者權(quán)益，已於2016年12月5日訂頒「不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)從事國外不動產(chǎn)仲介或代銷業(yè)務(wù)規(guī)範(fàn)」，將業(yè)者原即須遵守之「不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理條例」、「消費者保護(hù)法」及「公平交易法」等規(guī)定予以明確化、具體化規(guī)範(fàn)，供國人了解購置海外不動產(chǎn)權(quán)益，及國內(nèi)不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)執(zhí)行業(yè)務(wù)遵循。
 
由於不動產(chǎn)交易金額龐大，加上各國國情、不動產(chǎn)法令與權(quán)利性質(zhì)、稅費負(fù)擔(dān)、貸款限制等與我國不同，交易風(fēng)險相對國內(nèi)不動產(chǎn)投資較高，國人投資前應(yīng)「停、看、聽」，做好相關(guān)功課及風(fēng)險評估，才能了解自己是否有能力承擔(dān)風(fēng)險及是否符合個人風(fēng)險偏好，提前做好危機防制，以避免落入「投資前開心，投資後傷心」的窘境。內(nèi)政部特將可能面臨風(fēng)險提供參考：
 
交易前，應(yīng)先?？绰?，做好7大風(fēng)險評估
 
一、貨幣匯率風(fēng)險--由於國人多係直接購置海外不動產(chǎn)本身，匯率變動將對租金收入、出售價款有很大影響，且相對於穩(wěn)定度高的新臺幣而言，外國貨幣可能有較大幅度的波動，則投資該國不動產(chǎn)收益有可能縮水，甚至造成損失。
 
二、政經(jīng)局勢風(fēng)險--部分開發(fā)中國家的政治局勢較不穩(wěn)定，偶有政變、暴動等情形，部分國家更有排華意識或歧視作為，國人從事該國不動產(chǎn)投資風(fēng)險相對提高，不得不慎。
 
三、法令規(guī)章風(fēng)險--國外不動產(chǎn)權(quán)利制度與我國不同，是否均能由私人取得土地及房屋所有權(quán)，或有無限制外國人不得取得該國不動產(chǎn)所有權(quán)等，應(yīng)事先了解。若外國人投資情形過熱引起當(dāng)?shù)胤磸棔r，應(yīng)注意是否有對外國人取得不動產(chǎn)總量之限制或增加租稅負(fù)擔(dān)。
 
四、交易安全風(fēng)險--海外預(yù)售屋是否有國內(nèi)履約保證制度？若無，則建議慎選較具規(guī)模且可靠之國內(nèi)不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)或國外開發(fā)商，避免發(fā)生開發(fā)商倒閉或額外要求追加費用。至於成屋產(chǎn)權(quán)，該國是否有不動產(chǎn)登記或公證相關(guān)制度得以保障所購買的不動產(chǎn)權(quán)利，更應(yīng)了解。
 
五、交易成本風(fēng)險--國人從進(jìn)場投資、持有或出租至出售退場，所需成本很多：取得時，可能有印花稅、契稅、登記費或公證費、律師費、仲介費等；持有或出租時，可能有土地稅或房屋稅、租金收入所得稅、交給物業(yè)公司之代租或代管費、社區(qū)或大樓管理費用等；出售時，可能有交易所得稅、印花稅、律師費、仲介費等。因此，不能只看該眼前名目報酬率，建議進(jìn)一步評估實質(zhì)報酬率。另外，如需海外貸款，尚需確定該國銀行提供給外國人貸款之成數(shù)、利率有無限制，評估需準(zhǔn)備自備款及計算資金取得成本。
 
六、產(chǎn)品流通風(fēng)險--所投資不動產(chǎn)究竟是針對外國人投資的不動產(chǎn)，還是當(dāng)?shù)厝艘嘤心芰ω?fù)擔(dān)的標(biāo)的；若當(dāng)?shù)厝烁緹o力購買，則產(chǎn)品的流通性、變現(xiàn)性相對較低，將來出脫難度相對較高。另屬國外開發(fā)商或國內(nèi)不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)提供保障出租年限者，租金收益是否於年限期滿後能繼續(xù)維持，找到後續(xù)承租人之難易度，應(yīng)多加留意。建議可先了解國際或當(dāng)?shù)刂畽C關(guān)(構(gòu))、民間組織、團(tuán)體公布該國家或地區(qū)不動產(chǎn)買賣或租金之市場行情。
 
七、資訊取得風(fēng)險--建議選擇自己熟悉、了解的國家及當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)市場特性為投資標(biāo)的，因人在國內(nèi)，不易取得海外資訊，無法掌握最新訊息，較難因應(yīng)瞬息萬變的風(fēng)險。
 
交易時，慎選經(jīng)紀(jì)業(yè)，取得必要資訊
 
內(nèi)政部表示，國人若擬透過國內(nèi)不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)購置海外不動產(chǎn)時，除經(jīng)親朋好友介紹外，可透動內(nèi)政部不動產(chǎn)資訊平臺/【法規(guī)與知識】/【合法業(yè)者】查詢合法不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)者，並確認(rèn)該業(yè)者於交易過程中已依前述內(nèi)政部訂頒海外不動產(chǎn)銷售規(guī)範(fàn)規(guī)定辦理，以確保您的權(quán)益。
 
一、內(nèi)政內(nèi)政部不動產(chǎn)資訊平臺網(wǎng)址http://pip.moi.gov.tw/V2/Default.aspx
 
二、海外不動產(chǎn)銷售規(guī)範(fàn)之重點--海外不動產(chǎn)銷售規(guī)範(fàn)已針對經(jīng)紀(jì)業(yè)執(zhí)業(yè)過程應(yīng)履行的業(yè)務(wù)責(zé)任予以明確化，包括行銷廣告、重要交易資訊調(diào)查與解說、收取保留看屋權(quán)利費用與定金之處理方式、簽訂買賣契約、收取服務(wù)報酬、支付價金資訊揭露、交易糾紛處理等面向，主要規(guī)範(fàn)重點：經(jīng)紀(jì)業(yè)應(yīng)提供有權(quán)代理銷售之證明；應(yīng)以中文製作不動產(chǎn)說明書，並提供契約書及相關(guān)文件之中譯本；民眾繳納保留看屋費用，未赴國外看屋或未完成簽約者，應(yīng)全數(shù)退還；經(jīng)紀(jì)業(yè)應(yīng)協(xié)調(diào)國外賣方，於收到買方支付各期價金時，開立收款證明等，以避免消費者因資訊不足而作成錯誤交易決定或蒙受損害。
 
交易後，若發(fā)生糾紛，尋求協(xié)助管道
 
內(nèi)政部強調(diào)，國人如透過國內(nèi)不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)購置海外不動產(chǎn)發(fā)生交易糾紛時，可檢附具體個案資料送請經(jīng)紀(jì)業(yè)所在之直轄市、縣(市)政府查明處理，並得向消費者服務(wù)中心、消費者保護(hù)官申訴，或向直轄市、縣(市)消費者調(diào)解委員會申請調(diào)解。若涉及跨國消費糾紛，則可至行政院消費者保護(hù)會網(wǎng)站進(jìn)行線上申訴；也可至外交部領(lǐng)事事務(wù)局的網(wǎng)站，查詢各國(地區(qū))消費者保護(hù)機構(gòu)的申訴管道，並自行檢具申訴資料或透過經(jīng)紀(jì)業(yè)協(xié)助，向國外企業(yè)經(jīng)營者所在地的國家申訴，或另依不動產(chǎn)當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)法令規(guī)定處理。
 
一、行政院消費者保護(hù)會網(wǎng)址：https://appeal.cpc.ey.gov.tw/WWW/Default.aspx
 
二、外交部領(lǐng)事事務(wù)局網(wǎng)址：http://www.boca.gov.tw/mp?mp=1
 
內(nèi)政部特別強調(diào)，海外投資不動產(chǎn)，請謹(jǐn)慎小心！交易前，應(yīng)先?？绰?，做好風(fēng)險評估，交易時，慎選經(jīng)紀(jì)業(yè)，取得必要資訊，交易後，若發(fā)生糾紛，尋求協(xié)助管道。內(nèi)政部還提醒國內(nèi)不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)者，進(jìn)行海外不動產(chǎn)廣告銷行時，應(yīng)加註「國外不動產(chǎn)投資，具有風(fēng)險性，請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易」警語。